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Tout ce qu’ il faut savoir sur les OPCI

Le cadre législatif des organismes de placement collectifs immobiliers (OPCI) a été finalisé en 2016. Ces instruments d’investissement sont similaires aux OPCVM. Il existe deux types d’OPCI: fonds de placement immobilier (FPI) et société de placement immobilier (SPI). Le premier est une sorte de copropriété sans personnalité morale et dont les parts sont achetées et vendues à tout moment à la demande du souscripteur ou  porteur de titres. La société de placement immobilier, elle, est une société anonyme à capital variable, dotée d’un conseil d’administration. Elle peut émettre et racheter des actions à tout moment à la demande d’un actionnaire.

Les OPCI ont pour activité principale l’acquisition ou la construction d’immeubles destinés exclusivement à la location. Ils peuvent en être propriétaires de manière directe ou indirecte. Ils sont créés par des sociétés de gestion et déposés auprès d’un établissement dépositaire, qui peut être une banque, la CDG ou tout autre entité ayant pour activité le dépôt, le crédit, la garantie ou la gestion de fonds ou les opérations d’assurance ou de réassurance.
Au total, le potentiel d’investissement est estimé à 150 milliards de dirhams. Selon les professionnels, «les OPCI auront beaucoup de succès parce que les placements immobiliers représentent des investissements qui parlent aux épargnants contrairement aux OPCVM qui relèvent de l’abstrait».

Avant leur constitution, les projets de règlement des OPCI doivent d’abord être agréés par l’Autorité marocaine du marché des capitaux (AMMC). Ce nouvel instrument financier peut être constitué suite à un apport en numéraire ou en biens immeubles. Ses actifs ne peuvent comprendre que des immeubles, des titres de capital, droits ou créances, des liquidités, des terrains…  Ils peuvent être situés en milieu rural, en zones franches ou même dans un pays étranger. L’apport en nature doit être évalué par un commissaire aux comptes.

■ Qui peut investir
Institutionnels (banques, compagnies d’assurances, caisses de retraite…) et personnes physiques peuvent investir dans les OPCI. Le guichet se trouve dans le réseau bancaire ou les intermédiaires comme pour les OPCVM. Un épargnant peut vendre ses parts ou actions à n’importe quel moment. En principe, le montant de la mise devrait être accessible aux investisseurs en fonction de la politique de chaque organisme.
L’OPCI est liquidé à l’expiration de la durée fixée par son règlement ou dans d’autres cas qui devront être fixés par décret. La fonction de liquidateur revient à la société de gestion. A défaut, il est désigné par le président du tribunal compétent.

■ Les premiers à se positionner
Plusieurs investisseurs institutionnels se sont déjà positionnés en tant que sociétés de gestion d’OPCI. Parmi elles figurent Ajarinvest, dotée d’un capital de 7 millions de dirhams, détenue par la CDG (60%) et le CIH (40%). Selon les prévisions financières de la société, le chiffre d’affaires passerait de 17 millions de dirhams en 2016 à 59 millions de dirhams en 2022. D’autres sociétés affichent leurs ambitions en matière de gestion d’OPCI: groupe Label’Vie, groupe Upline, CFG Bank…

■ La composition des actifs des OPCI
Ces actifs doivent être composés d’au moins 60% de biens immeubles et d’au moins 10% de liquidités et autres instruments financiers à caractère liquide. La quote-part des terrains ne doit pas dépasser 20% du total des actifs immeubles.
Ces règles de dispersion et de plafonnement des risques et des quotas doivent être obligatoirement respectées au plus tard cinq ans après la date de réalisation du premier investissement de l’OPCI, sauf dans des cas exceptionnels qui doivent être fixés par l’Autorité marocaine du marché des capitaux (AMMC).

■ Des parts et des actions
Un OPCI peut émettre des parts, des actions, des titres de créances (billets de trésorerie ou obligations) ou des certificats de sukuk. Ces titres sont des instruments financiers qui peuvent être libellés en devises ou régis par une législation étrangère dans le respect de la réglementation sur le change.
Un OPCI peut emprunter à hauteur de 40% des actifs immobiliers qu’il détient. Évidemment, ce plafond doit tenir compte de l’ensemble des dettes de l’organisme. Les emprunts en espèces ne doivent pas dépasser 10% des autres biens autres que les actifs immeubles.

■ Une série de circulaires attendues
Pour l’heure, aucune société de gestion ne détient encore d’agrément pour gérer des OPCI. La loi prévoit la publication d’une série de circulaires. Selon nos informations, le ministère des Finances et l’Autorité marocaine du marché des capitaux (AMMC) sont en train de mettre les bouchées doubles pour finaliser les circulaires nécessaires au lancement des OPCI.